전월세 전환율과 월세 수익률

아파트 시황

경기도 신도시의 새 아파트와 서울 중상위권 구축 아파트를 비교해 봤다.

특정 지역의 특정 평수, 고층 기준 비교한 것이므로 당연히 시장을 대표하지는 않는다.

1. 경기도 새 아파트

입주한 지 6개월 경과된 아파트 단지이다.

매매가와 전세가 갭은 2억 원 남짓이고, 전세가율은 60% 수준.

월세는 보증금 2,000만 원에 120~130만 원이 시세이며,

매매가 대비 월세수익률은 3%이다.

(최근에 5%가 있기는 한데, 정상 거래가 아니라고 가정)

2. 서울의 구축 아파트

2000년 준공으로 연식이 23년 차이다.

매매: 거래가 1년 만에 체결되면서 16.6억에서 13억으로 떨어졌다.

전세: 갱신청구권과 일반 계약이 혼재되어 있으나 시세는 대략 6.5~7억

월세: 보증금 1억이면 200만 원 내외로 보면 될 듯하다.

--> 갭은 6억 이상, 전세가율 50%, 월세수익률 3%

1층 월세를 제외한 최근 월세 계약 체결액을 바탕으로

편차가 최소화되는 전월세 전환율을 역산해 보면

대략 5.9% 정도가 된다.

임대수익률 3% 와 2%의 의미는?

월세 시세가 상당히 현실화(상승)되었다고 생각했는데,

여전히 매매가 대비 월세 수익률은 2~3%에 머무는 듯하다.

국고채 10년 시장 금리가 3% 중반에 형성되어 있음을 고려할 때,

투자자 입장에서 국고채보다 서울/경기 아파트를 선호한다고 풀이할 수 있다.

매매가가 더 하락할 수 있을까. 월세가 더 올라갈까. 현재 수준이 합리적일까.

과거 제로금리 시대에 월세 수익률 3%는 의미가 있다고 생각했으나,

기준금리 3% 대 시대에 2%의 수익률이 과연 정당하게 설명이 될까.

또한, 전월세 전환율은 정상화되었다는 점(5~6%)을 감안한다면

과거에 보던 2~3% 대의 월세수익률이 지속된다는 보장이 있을까.

인내심을 갖는다면 소형 아파트의 매매가격이 조금 조정되는 시기까지 기다리거나,

지금 아니면 기회가 없을 것 같다면 59 제곱보다는 84 제곱이 조금 더 매력적인 가격대 아닐까 한다.

Unplanned Progress