역전세가 매매에 미치는 영향

삼프로에서 김기원 대표가 데이터를 가지고 역전세를 설명한다.
2024년 말까지는 역전세로 인해 주택 시장의 불안정성이 계속된다는 얘기. 액면 설명만 들었을 때 드는 궁금증을 정리해 본다.

1. 추가 펀딩 가능성이 낮다?
- 실제 지인도 맞닥뜨린 부분인데, 어떻게 해결했는지 들어볼 필요가 있겠다.
- 은행에 대출을 추가 일으킬 수도 있고, 역전세만큼을 역월세로 임차인에게 지급하는 방법도 있겠지?

2. 월세 수익률 vs 예금 수익률?
- 이건 정말 예전부터 월세 수익률이 심각하게 낮지 않았나
- 물론 당시엔 예금이자도 낮았었고, 지금의 예금이자 3프로 후반을 언급하던데 그게 지속가능하다고 생각되지 않는다
- 또한 예금을 5천만 원씩 쪼개거나 더 잘게 쪼개야 해당 수익률이 나오므로 이건 좀 무리한 설명임. 세후 기준으로도 고려해야 하고

3. 강남 3구가 오르지만 역전세 심하다?
- 최근 반등 배경: 여기는 19년부터 대출 규제했기 때문에 현금 매수가 많아 금융부담이 덜했다. 다만 역전세 규모도 그만큼 크다. 많게는 7-8억.
- 수십억 아파트를 현금으로 전액 투자한 사람이 7-8억 감당 안되어서 판다고? 극히 드물 것이라고 생각함

4. 전세 가격 수준은 어떻게 보나
- 김기원 대표 생각으로는 전세 가격은 일부 지역을 제외하고는 무릎까지 왔다.
- 이건 나도 그렇게 생각한다. 높아진 수준이 쉽게 낮아질 것 같지 않다.

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결론은 전세 가격 여기서 더 떨어질 것 같지 않고, 강남 3구는 반등이 실제 반등일 수도 있어 보인다. 다만 절대적인 가격이 낮지 않은 상황에 역전세가 미치는 영향이 앞으로도 1년 이상 남았다고 볼 때, 단기간 가격이 오를 압력보다는 보합이나 소폭 하락 가능성이 더 높아 보인다. 급격한 하락은 글쎄.

문제는 실거래가나 기사 제목만 보고 있자면 불안감을 거두기 힘들다는 것.