리스크

사실 리스크가 크다고 알려진 것 자체가 리스크를 줄여놓은 상태라는 걸 알아차리는 사람이 별로 없다. 상승장처럼 아무도 리스크를 겁내지 않을 때가 리스크가 가장 큰 경우도 있다. 폭락장에서 얼마나 깊고 오래 손해가 발행할지 모르니 그 리스크가 너무 커 보여 아무도 주식을 사지 않아 급락한 것이다. 사실은 그 시기가 리스크가 가장 줄어 있는 때다.

 

김승호, 사장학개론

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경기도의 새 아파트와 서울의 헌 아파트를 비교해 보자.

신축 1년 차 새 아파트는 시설이 좋아 쾌적하게 생활할 수 있지만, 직장과의 거리가 멀고 아이를 키우는 데 아쉬움이 있다. 매매 가격은 오를 새도 없이 금리 상승기를 맞이하여 분양가 대비 그다지 높지 않은 수준이다. 

서울의 헌 아파트는 시설이 낡았고 커뮤니티 시설도 없다. 주차난도 심각하고, 재건축을 추진하기에는 애매한 연식이다. 다만 학군이 우수하고 직주근접과 주변 인프라가 훌륭하다. 

 

아파트 매매 동향

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0006843594?sid=101 

서울 아파트 매수 심리 회복세…매매수급지수 80선 굳혀

 

매매수급지수가 80으로 회복되었다며 매수 심리 회복세라고 하는데, 글쎄. 

매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 매수 우위, 낮으면 매도 우위라는 뜻이다.

작년 하반기 기준금리의 급격한 상승기에 한때 서울 아파트가 70 이하를 기록한 적도 있기는 하다.

 

거래량은 어떨까?

 

서울 아파트의 한 달 거래량이 5,000건은 되어야 정상적인 시장이라고 한다.

서울에 아파트가 170만 호 정도 된다고 하는데, 연 거래량이 6만 건일 경우 회전기간은 약 30년 가까이 된다는 뜻.

즉, 아파트 소유자가 평균 30년에 1번 거래한다고 치면 한 달 거래량이 5,000건은 나와야 한다.

하지만 최근 부동산 거래량은 1,000건 ~ 3,000건 사이이다. 

 

가격대별 거래 비중은 6~15억 아파트가 많이 늘었다고 한다.

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003501968?sid=101 

대출규제 풀자 6억~15억 아파트 숨통… 서울 매매의 60% 차지

 

이것도 내용을 살펴보면 결국 금융 완화와 이에 따른 수혜를 입는 구간의 아파트가 그나마 거래가 되었다는 의미다. 

강남이나 핵심지 아파트 위주로 거래가 살아나고 급매가 소진되었다는 기사가 연일 나오고 있다. 불안한 마음을 거둘 수 없지만, 여러 지표들을 종합해 보면 아직 회복세로 접어들었다고 판단하기 어렵고 실제 단지별로 실거래가를 확인해 보면 아직도 2022년 중반 이후 거래가 전무한 단지들도 많이 보인다. 

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현재 시장이 아직도 하락기에 있다고 판단(가정)할 경우, 경기도 새 아파트의 절대적인 가격 하락치보다는 서울 헌 아파트의 가격하락 규모가 클 수 있다고 생각해 볼 수 있다. 반대로 반등기로 접어들고 곧 가격이 상승한다고 가정할 경우, 마찬가지로 경기도 새 아파트의 가격 상승 폭보다는 서울 헌 아파트의 가격 상승폭이 커질 수 있다. 

 

전자의 경우 경기도 아파트 롱 포지션 - 서울 아파트 숏 포지션이 타당하고, 후자의 경우 경기도 숏 - 서울 롱 전략이 유효하다.