내 집 마련의 내재가치

내 집 마련 시 가격 결정에 대한 판단 방법

1. 시장을 살펴본다.

최근 매매 사례 대비 현재 매물 호가가 1억에서 2억 가까이 높다. 매도 호가가 거래 가격보다 높은 건 당연하다. 궁금한 건 최근 매매된 사례들의 당시 매도 호가이다.

매도 호가와 계약서 금액의 갭이 1~2천만 원이었는지, 5천만 원 혹은 1억 원이었는지에 따라 현재 매도 호가가 어느 정도 위치인지 가늠할 수 있다.

매도 호가들을 살펴보고, 매물의 상태별로 어느 정도까지 가격 협상이 가능한지 고민해 본다. 로열동 로열층인지, 인테리어 비용은 어느정도 필요할지 등. 여기까지가 시장가치 접근법이다. 시장에 최근 거래된 유사 물건의 가격과 최근 시황의 변동을 함께 고려하여 가격을 정하는 것.

2. 효용 가치를 따져보자.

이제 내재가치법으로 접근해 보자.

전체 금액을 보유 현금만으로 지불할 수는 없기 때문에 대출을 일으켜야 하고 이에 따른 이자비용 부담이 발생한다. 물론 보유 현금에 대한 기회비용도 생각해야 한다. 그러므로 매수에 필요한 총액을 머릿속에 기억해 두자.

매매가 대비 전세 보증금 비율은 60% 수준이다. 전세로 거주하는 것보다 매매를 할 경우 약 66%의 추가 비용이 발생한다는 의미다.

무주택자가 1 주택 실거주자가 되면서 얻는 혜택은 무엇이 있을까. 이사를 다닐 필요가 없다. 집주인이나 부동산과 교류할 일이 줄어든다. 내 마음대로 집을 꾸밀 수 있다. 시장 가격에 대해 기존에 숏(매도) 포지션에서 뉴트럴(헷지) 포지션이 된다. 심리적 안정을 꾀하게 된다는 말이다.

반대로 단점도 있을 수 있다. 가격이 조정받을 경우의 심리적 타격이 제일 클 것이고, 자산 포트폴리오에서 지나치게 주거 부동산의 비중이 높아진다면 효율적 자산 분배에 어려움을 겪을 수 있다.

장단점을 잘 따져보아서 전세 거주 대비 증가하는 효용의 규모가 66%를 넘는지 판단하면 그것이 내재가치가 된다. 즉, 증가하는 효용 규모가 50%라고 판단된다면 전세가 대비 매매가가 1.5배(전세가율로는 66%)까지 낮아져야 한다.

전세 시세가 5억이라면 매매가격으로는 7.5억이 적당하다는 말이다. 효용이 100% 증가(2배)한다면 10억에 매수해도 좋다는 의미다.

정리하다 보니 결국 전세가율이 기준점이 되는 것 같아 이게 내재가치인지, 여전히 시장가치 접근법인지 헷갈린다.

아무튼 잘 따져보길. 지금보다 2배 이상 행복해 지겠니?